Memorial de incorporação imobiliária: detalha o empreendimento imobiliário, descreve o projeto, define as responsabilidades, pagamento e condições de entrega assegurando conformidade legal.

O memorial de incorporação imobiliária concentra todas as características de determinado projeto de construção, detalhando o empreendimento, além de abranger o cronograma do projeto, as responsabilidades do incorporador e dos futuros proprietários, bem como as condições de pagamento.

Ainda, é indispensável a descrição do terreno, os planos de layout do projeto, a especificação dos serviços e materiais a serem utilizados e as condições para a entrega do imóvel.

O instrumento deve detalhar as especificidades do empreendimento imobiliário, incluindo informações como o cronograma do projeto, as responsabilidades de cada parte envolvida, as condições de pagamento e a entrega, de modo a fornecer uma estrutura adequada e um roteiro claro para sua execução.

Além das informações sobre o empreendimento em si, o memorial de incorporação deve conter uma sessão destinada à existência de ônus reais sobre o terreno, a declaração de demarcação do terreno e a descrição das partes comuns.

Um memorial detalhado, indicando o escopo do projeto e as obrigações do incorporador em conformidade com as exigências legais e regulatória aumenta a garantia contra potenciais litígios, além de dar publicidade ao empreendimento e, portanto, transparência às suas intenções, garantindo a legalidade do projeto.

São várias as fases a serem observadas a fim de se assegurar a validade jurídica e a aplicabilidade. Quanto à elaboração, é imprescindível o conhecimento dos requisitos elencados na Lei de Incorporações e do conhecimento da regulamentação local, envolvendo um trabalho de colaboração entre alguns profissionais: profissionais jurídicos, arquitetos e engenheiro.

Uma vez elaborado, o memorial deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, acompanhado da documentação e pagamento dos emolumentos necessários, prosseguindo-se com a análise cartorária criteriosa antes do registro.

A ausência do registro do memorial de incorporação pode comprometer todo o empreendimento imobiliário, uma vez que, sem registro, a legitimidade do empreendimento pode ser questionada, levando a uma série de problemas que impactam não apenas o incorporador, mas também potenciais compradores e investidores, podendo-se questionar até mesmo a validade dos contratos de compra e venda.

Afinal, a venda de unidades sem o registro do memorial de incorporação além de ser fraudulenta, expõe o incorporador às ações judiciais envolvendo os compradores e os legítimos proprietários do terreno.

O registro do memorial de incorporação reflete a garantia de que o incorporador executará o empreendimento e dentro da legalidade, proporcionando até mesmo segurança para o próprio incorporador, uma vez que minimiza eventuais litígios que possam colocar a saúde financeira do negócio em risco ante o ajuizamento de ações judiciais.

Desse modo, o incorporador está impedido de vender futuras unidades autônomas até que o memorial esteja devidamente registrado no Registro de Imóveis e, caso assim o faça, além das penalidades, a venda será invalidada.

Portanto, o registro do memorial de incorporação garante a legalidade e a transparência da incorporação imobiliária, podendo equiparar o Registro de Imóveis como um banco de dados público que registra detalhes sobre o imóvel, suas acessões e os direitos reais que sobre ele recaem, proporcionando segurança jurídica e fé pública no mercado imobiliário.

A falta do registro do memorial de incorporação pode comprometer tanto a obtenção de eventual financiamento quanto de hipoteca para o empreendimento, uma vez que as instituições financeiras exigem prova da titularidade do terreno para aprovar empréstimos ou outorga que o habilite a empreender em nome do titular.

Outro ponto a ser observador pelo incorporador é o fato de que muitos compradores pesquisam previamente acerca da existência do registro do memorial no intuito de terem ciência quanto à titularidade do terreno e amenizarem eventuais dificuldades para a transferência do bem quando da conclusão do empreendimento.

Parece simples a questão, contudo, a precaução é pertinente, posto que a adjudicação compulsória de propriedade nessas circunstâncias não é aplicável, limitando os recursos jurídicos aos compradores para recuperarem suas perdas financeiras.

Portanto, as consequências da inexistência do registro são experimentadas não apenas pelo incorporador, mas também pelo próprio comprador que, quando cauteloso, realiza diligência prévia detalhada sobre a titularidade do terreno e a credibilidade dos incorporadores, uma vez que é fundamental, quando da aquisição de unidades autônomas, a verificação da legitimidade da titularidade do terreno, do direito do empreendedor de comercializar as unidades e da reputação e estabilidade financeira do incorporador.

A assessoria jurídica é importante tanto para o incorporador quanto para o comprador.

Nesse sentido, há atuação direta da equipe jurídica para o procedimento de registro do memorial de incorporação, tornando-se responsável também pela elaboração da Convenção de Condomínio, tendo como escopo a organização e a gestão jurídica, diligências, elaboração de termos, levantamento de certidões, acompanhamento de assinaturas e consultorias perante os envolvidos. Além, claro, da elaboração de um Contrato de Promessa de Venda e Compra minucioso.

No que diz respeito aos compradores, a assessoria jurídica auxilia com a análise de documentos passíveis de solicitação para assegurar que se trata de um empreendimento legalizado, o que inclui o comprovante de registro do memoria de incorporação, antes mesmo de prosseguir com a negociação.

Assim, o registro do memorial de incorporação imobiliária torna-se importante para o desenvolvimento do empreendimento como um todo, desde o requerimento para um possível financiamento da obra até mesmo após a sua conclusão, com a transferência da propriedade ao comprador. E para que o empreendimento seja desenvolvido de modo regular, a fim de reduzir os riscos do negócio, a assessoria jurídica, com advogados especializados, é imprescindível desde o início, com a análise do documento do terreno, a elaboração do memorial de incorporação, acompanhamento nas negociações e o fechamento de Contratos, elaboração da Convenção de Condomínio dentre outras questões que surgem e tornam o negócio singular, contudo, seguro e dentro da legalidade.

Autores:

Jéssica Camila Montagner
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Mauricio Dellova de Campos
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