Publicada em 31 de outubro de 2023 e já em vigor, a Lei nº 14.711 trouxe uma série de inovações, em especial, criando e regulamentando procedimentos extrajudiciais para execução de dívidas com garantias, inclusive, em casos de alienação fiduciária.

Assim, estima-se a redução do tempo para realizar garantias, e satisfazer o direito do credor.

Neste contexto, separamos as alterações que mais impactam no trâmite de execução de dívidas

vejamos:

A primeira delas é a regulamentação de leilões decorrentes de dívidas garantidas por hipoteca e financiamentos contratados para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor.

Nesta hipótese, em caso de inadimplemento do devedor, passa a ser facultado ao credor realizar, via Cartório de Registro de Imóveis competente, o trâmite de intimação do devedor para pagamento da dívida, bem como a subsequente consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor, que após poderá realizar o leilão público do bem.

Para o procedimento acima, enfatiza-se: caso a dívida seja garantida por mais de um imóvel e que estejam localizados em diferentes circunscrições, as medidas citadas poderão ser requeridas em qualquer dos cartórios competentes.

Evidente, entretanto, que essa prerrogativa é acompanhada por uma série de deveres, os quais devem ser de ciência do credor, como: (i) atenção aos prazos concedidos para pagamento da dívida; (ii) respeito à forma de intimação do devedor; (iii) cuidados com disposições contratuais que possam impactar a excussão das garantias; (iv) pagamento de custas e emolumentos junto ao Cartório, para averbações registros na matrícula do imóvel; e (v) prioridades de crédito em caso de o bem garantir mais de uma dívida entre diferentes credores.

Ainda, nesta seara, a segunda inovação confere ao credor a possibilidade de declarar vencidas antecipadamente todas as dívidas de que for titular e que estiverem garantidas por um mesmo imóvel, em caso de inadimplemento de qualquer delas. Porém, caso haja outros credores com direito sobre o bem, o primeiro deverá observar a prioridade de recebimento entre estes, conforme a natureza jurídica da dívida.

Por outro lado, a qualquer tempo o credor hipotecário poderá efetuar o pagamento das dívidas garantidas pelas hipotecas anteriores, sub-rogando-se nos direitos destas, sem prejuízo das que for titular contra o devedor comum.

Contudo, se a realização da garantia não satisfizer a dívida, ficam o devedor e os tomadores da garantia obrigados ao pagamento do montante restante.

Como terceira inovação, destacamos que fica dispensada a obrigatoriedade de ajuizar ação judicial para busca e apreensão de bens, sendo permitido que o credor solicite tal medida junto ao cartório de registro de títulos e documentos do domicílio do devedor ou da localização do bem.

Em se tratando de veículo automotores, o credor poderá promover tais procedimentos de execução alternativamente perante os órgãos executivos de trânsito dos Estados.

Não obstante, foram implementadas medidas de incentivo à resolução negocial prévia e posterior ao protesto de dívidas e modo que o credor pode, ao levar título para protesto, apresentar proposta de solução negocial prévia e indicar valores e/ou percentuais de desconto e prazos para pagamento.

Uma vez realizado o protesto, tanto o credor, quanto o devedor, e até mesmo o tabelião poderão propor termos para solução negocial.

Em continuação ao tema, a alienação fiduciária de propriedade superveniente passa a ser regulamentada, e isto significa que é possível alienar o direito à propriedade que ainda não foi consolidada em nome do devedor fiduciário.

Para tanto, deverão ser observadas as regras contratuais sobre o tema e a ordem de preferência em casos de alienações sucessivas.

Em se tratando de garantias, passam a ser permitidas: (i) a extensão da hipoteca para garantir outras dívidas de mesmo credor; (ii) a extensão da alienação fiduciária; (iii) e a transferência da operação de crédito desde que respeitados limites de valores e prazos estabelecidos em lei.

Ainda, a terceira inovação trazida pela Lei nº 14.711 é a regulamentação do Agente de Garantia. Esta figura poderá constituir, levar a registro e pleitear a execução da garantia, inclusive em ações judiciais sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantida e se valer da execução extrajudicial da garantia.

Em outras palavras, o Agente poderá intermediar os procedimentos para constituição e cobrança da garantia, devendo, entretanto, quando da realização da garantia, pagar os valores devidos aos credores, sob pena de responder com o próprio patrimônio.

Destacamos ainda outros dois pontos de atenção sobre este Agente: (i) este poderá ser destituído a qualquer tempo, mas somente nos termos do Contrato e mediante a realização de Assembleia de Credores; e (ii) é possível ao Agente celebrar contratos paralelos com o devedor, inclusive buscando opções de crédito mais favoráveis a este.

Em casos de Loteamentos e Incorporações imobiliárias, uma vez aprovado e registrado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o imóvel objeto do projeto, poderá servir como garantia ao munícipio ou ao Distrito Federal na execução das obras de infraestrutura e a créditos constituídos em favor de credor em operações de financiamento a produção de lote urbanizado.

Já os contratos de contragarantia passão a ser considerados títulos executivos extrajudiciais, podendo, obedecida a forma, serem executados judicialmente ou extrajudicialmente nos termos acima apresentados.

Por fim, no que tange às cessões e negociações envolvendo créditos oriundos de sentença transitada em julgado ou de precatórios, deverá ser requerida pelas partes, junto ao Cartório de Notas, a comunicação da negociação ao juízo ou vara responsável pelo processo, sob pena de serem consideradas ineficazes.

Do procedimento para a emissão de debêntures

Foram inseridas alterações quanto ao procedimento de emissão de debêntures, passando a Diretoria a ter poderes para deliberar sobre emissão de debêntures não conversíveis em ações. Além disso, foram revogadas as disposições que tratavam do procedimento de registro de emissões de debêntures, ficando pendente de nova regulamentação.

Quanto ao cômputo dos votos, ficou estabelecido que ocorrerá pelo direito econômico proporcional possuído por titular nas deliberações sobre desmembramento do valor de debêntures, bem como a possibilidade de a CVM autorizar a redução do quórum mínimo em terceira convocação aprovar alterações nas condições da debênture.

Por fim, em caso de emissão de debêntures com garantia flutuante, a ordem de preferência será definida pela data do arquivamento do ato societário que deliberou sobre a emissão.

Da extensão da alíquota zero de imposto de renda

A redução à zero da alíquota do imposto de renda incidente sobre rendimentos auferidos nas aplicações em fundos de investimento, quando o beneficiário for residente ou domiciliado no exterior se estende a:

Cotista titular de cotas que, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, represente 40% (quarenta por cento) da totalidade das cotas emitidas ou proporcionem mais de 40% (quarenta por cento) da distribuição dos rendimentos;

• Fundos que detiverem em suas carteiras, a qualquer tempo, títulos de dívida em percentual superior a 5% (cinco por cento) de seu patrimônio líquido;
• Aos fundos soberanos, ainda que residentes ou domiciliados em países com tributação favorecida;
• Aos Fundos de Investimento em Participações em Infraestrutura (FIP-IE) e o Fundo de Investimento em Participação na Produção Econômica Intensiva em Pesquisa, Desenvolvimento e Inovação (FIP-PD&I).

E ainda, a aplicação da alíquota zero também abrange os cotistas dos fundos (FIP-IE e FIP-PD&I) que são residentes e domiciliados no exterior e aos fundos soberanos, ainda que residentes ou domiciliados com tributação favorecida, nos termos do artigo 24 da Lei 9.430/1996.

Considerações finais

Em síntese, tratamos das alterações trazidas pela Lei nº 14.711 em três principais áreas:

A primeira, no campo da execução de dívidas, permitindo a solicitação e a execução de procedimentos para a satisfação do crédito através de Cartórios, inclusive leilão de imóveis e busca e apreensão de bens.

Ainda em relação à execução de dívidas, foi estabelecida a possibilidade de alienar direito de propriedade superveniente nos casos de alienação fiduciária, com esclarecimentos acerca das condições para tanto, incluindo disposições contratuais e ordem de preferência de credores.

A segunda área diz respeito à forma e procedimento de emissão e alteração de debêntures, alterando poderes de órgãos administrativos, quóruns para deliberação e forma de registro destes atos.

Por fim, o terceiro tema afetado foi o campo da tributação, estendendo a redução à zero da alíquota do imposto de renda incidente sobre rendimento para beneficiários com domicílio ou residentes no exterior.

Portanto, diante das alterações trazidas, é possível observar com otimismo a perspectiva de maior celeridade e segurança para satisfação de créditos, flexibilidade de procedimentos para emissão de debêntures e benefícios fiscais para Fundos de Investimento e Investidores com domicílio ou residentes no estrangeiro.